phone icon+30 22870 23110
divider

separator

Οριζόντιος ιδιοκτησία και σύσταση αυτής – 7451/2005 ΕΦ ΑΘ (433822)

/ 0 Comments /

Οριζόντιος ιδιοκτησία και σύσταση αυτής – 7451/2005 ΕΦ ΑΘ (433822)

(Δ/ΝΗ 2007/910, ΕΔΙΚΠΟΛ 2007/104) Οριζόντιος ιδιοκτησία και σύσταση αυτής. Κτίριο που αποτελείται από πτέρυγες που δεν εφάπτονται μεν μεταξύ τους, αλλά είτε συνδέθηκαν οικοδομικώς με κοινόκτητο διάδρομο είτε συμφωνείται ότι μελλοντικά θα συνδεθούν. Δεν πρόκειται για σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας αλλά για σύσταση αμιγούς οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η άρνηση υποθηκοφύλακα να μεταγράψει τη σχετική συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας των αιτούντων δεν είναι νόμιμη. Δεκτή η έφεση. Με ενημερωτικό σημείωμα Γιάννη Κωστόπουλου στην ΕΔικΠολ.

ΕφΑΘ 7451/2005

Πρόεδρος: Γεώργιος Μπαρμπάτσης Εισηγητής: Νικόλαος Καλογήρου Δικηγόρος: Βασ. Αναγνωστόπουλος

Από τις διατάξεις των άρθρων 1 § 1, 2 §§ 1 και 3, 3 § 1 εδαφ. γ, 8 και 9 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, σε συνδυασμό και με τα άρθρα 1002 και 1117 του ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι αναγνωρίζεται η κατ` όροφο ή μέρη αυτών, οριζόντια ιδιοκτησία επί οικοδομήματος, εφόσον πρόκειται, για το ίδιο και το αυτό (κοινό) οικοδόμημα (κτίσμα) ή περί της ανεγέρσεως μιας ενιαίας οικοδομής, αποτελούσας μάλιστα -σύμφωνα και με τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις – ενιαίο, αυτόνομο και αυτοτελή όγκο. Τέτοια περίπτωση μπορεί να υπάρξει και όταν ακόμη, ένα κτίριο (οικοδόμημα) αποτελείται από πτέρυγες, που μολονότι δεν εφάπτονται άμεσα μεταξύ τους, ωστόσο όμως, είτε συνδέθηκαν οικοδομικώς, με ειδικώς εκτισμένο υπεράνω του εδάφους, κοινόκτητο διάδρομο μεταξύ τους, είτε μελλοντικώς συμφωνείται με την οικεία συστατική πράξη ότι, θέλει συνδεθούν ομοίως και τούτο γιατί, με την κατά τα ως άνω υλική συναρμογή και συνένωση αλλά και νομική ακόμη διευθέτηση (κατά την οικεία δηλαδή συστατική πράξη), οι καθέκαστα πτέρυγες, που το αποτελούν, συνενώνονται, έτσι ώστε, να συναρθώνονται και συναρμόζονται σε ένα και μόνο ενιαίο και αδιάσπαστο οικοδόμημα (κτίσμα). Εφόσον δε, τα μέρη, επί ενός τέτοιου ενιαίου οικοδομήματος συνιστούν, δια της οικείας, προς τούτο, πράξεως τους (συμβολαιογραφικώς), το μεν, διαιρετή ιδιοκτησία, στους ορόφους αυτού (του κτίσματος) ή σε μέρος τούτων (διαμέρισμα), το δε και αδιαίρετη ωσαύτως – κατά το οριζόμενο ποσοστό του εξ αδιαιρέτου, έκαστος – συνιδιοκτησία, τόσον επί του υποκειμένου εδάφους, όσον και επί των λοιπών κοινόκτητων και κοινοχρήστων μερών αυτού, όπως ενδεικτικώς ορίζεται και στον πιο πάνω νόμο (όπως επί των πρωτοτοιχών, των θεμελίων του, των κοι-νόκτητων εγκαταστάσεων, ωσαύτως δε μάλιστα και επί του ως είρηται κοινόκτητου και αδιαιρέτου διαδρόμου), δεν πρόκειται, στην περίπτωση, αυτή, περί της συστάσεως, της αποκαλούμενης κάθετης ιδιοκτησίας (συνιδιοκτησίας), σύμφωνα δηλαδή με τα άρθρα 1 §§ 1 και 2, 4 § 2 του ν.δ. 1024/1971, όπως αντικαταστάθηκε, με το άρθρο 6 § 2 του ν. 2052/1992, όπως ήδη ισχύει μετά και την επέλευση του άρθρου 27 § 2 του ν. 2831/13.6.2000 (βλ. και ν. 1577/1985), αλλά περί της συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας και δη αμιγούς (και όχι συνθέτου τοιαύτης), [βλ. αντί και άλλων ΟλΑΠ 332/1970, ΟλΑΠ 105/1991 Ε.Δ.Π. (1991) 172, σελ. 53, ΑΠ 914/1977 ΕΕΝ (1999) σελ. 44, ΕφΑΘ 2721/996 ΝοΒ 1997. 224, ΑΠ 338/1965 ΝοΒ 14 σελ. 244, Κ. Βασιλείου “οριζόντια και κάθετη συνιδιοκτησία” -Εκδ. 2003 σελ. 89 – Δημ. Χριστοφιλόπουλο “ΤΟ ΔΙΚΑΙΟ ΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ” Τομ. Α σελ. 32 – Γ. Κωστόπουλο “Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, έννοια και περιεχόμενο και διαφορά από την οριζόντια ιδιοκτησία” Ε.Δ.Π. (2000) σελ 100 και πρβλ. και ΕφΑΘ 4239/2002 Ε.Δ.Π. (2002) σελ. 233 επ.].

Στην προκειμένη περίπτωση, από όλα ανεξαιρέτως τα προσκομιζόμενα (και με επίκληση) έγγραφα των διαδίκων αποδεικνύονται τα ακόλουθα: Με το υπ` αρ. 17405/31.1.2002 συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου, της Συμβ/φου Αθηνών Μ.Κ., που νόμιμα έκτοτε μεταγράφηκε, οι αιτούντες και ήδη εκκαλούντες αγόρασαν από την Μαρία Χ. και δη, οι δύο (2) πρώτοι τούτων κατά την επικαρπία εφόρου ζωής την κοινώς αδιαιρέτως και κατ` ισομοιρίαν έκαστος και οι, τρίτη και τέταρτη τούτων, αντίστοιχα, κατά ψιλή κυριότητα και κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου η κάθε μία, ένα αγροτεμάχιο, στη θέση “Κουτσούμπι ή Μπότα”, που ήδη αποκαλείται ως περιοχή, “Αη Γιάννης”, της κτηματικής περιφέρειας του Δήμου Κρωπίας Απικής, που εμφαίνεται, με στοιχεία γωνιών, Δ.Ε.Ζ.Α.Υ.Φ.Η.Ν. και Δ, στο από Ιουνίου 1971 τοπογραφικό σχεδιάγραμμα του πολιτικού Υπομ/κου Χρ.Τζ., που είναι προσαρτημένο στο υπ` αρ. 4460/19.6.1971 συμβόλαιο της Συμβ/φου Κρωπίας Β.Γ., συνολικής του εκτάσεως 4.932 τ.μ. και με νεότερη (ακριβή) καταμέτρηση του Υπομ/κού Στ.Ρ. 4.597,5 τ.μ., για την ανέγερση οικοδομήματος, στο ανωτέρω, εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, κείμενο ακίνητο και δη, σε περιοχή, για την οποία δεν έχουν καθοριστεί ειδικοί όροι δόμησης, ούτε βρίσκεται, σε ζώνη ενεργού πολεοδομίας, ούτε εντός οικισμού, κάτω έστω των 2.000 κατοίκων (δεν συντρέχουν δηλαδή οι προβλεπόμενες για τη σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας, εξαιρέσεις του άρθρου 6 § 2 εδάφια α` και β`, του ν. 2052/1992 – ΦΕΚ 94/5.6.1992, σύμφωνα με το οποίο, η κάθετη συνιδιοκτησία εφαρμόζεται πλέον, σε οικόπεδα, μόνο εντός σχεδίων πόλεων, εντός ορίων οικισμών, πριν το έτος 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων που καθορίζονται με βάση το π.δ. από 24.4.1985, όπως ισχύει). Το έτος 2002 εκδόθηκε υπ` αρ. 1944/2002 οικοδομική άδεια, από το Πολεοδομικό Γραφείο Μαρκόπουλου Αν. Απικής, δυνάμει της οποίας επετράπη (εγκρίθηκε) η οικοδόμηση, πάνω στο ανωτέρω ακίνητο μιας ενιαίας, αποτελούσας ένα ωσαύτως ενιαίο όγκο, οικοδομής, αποτελούμενης από δύο πτέρυγες (Α και Β), όπως τούτο αποτυπώνεται και στο σχετικό σχεδιάγραμμα της ανωτέρω άδειας. Πιο συγκεκριμένα ακόμη, στο από 23.5.2003 και με αρ. πρωτ. 6544/2003 έγγραφο του ανωτέρω Πολεοδομικού Γραφείου – απαντητικού στους αιτούντες και ήδη εκκαλούντες -βεβαιώνεται, από την ίδια αυτή πολεοδομική υπηρεσία ότι, οι δύο ως άνω πτέρυγες που συνενώνονται μάλιστα, με τοιχίο (ειδικό), από οπλισμένο σκυρόδεμα, το οποίο προσμετράται και στο μέγεθος εκμετάλλευσης του όλου ακινήτου (γηπέδου) θεωρούνται – πολεοδομικώς δηλαδή – “ως ένας (1) όγκος και όχι πάντως δύο ξεχωριστοί όγκοι, ως φαίνεται και στα εγκεκριμένα σχέδια (διάγραμμα κάλυψης και τοπογραφικό) της αρ. 1944/2002 οικοδ. Αδείας της υπηρεσίας, επ` ονόματι Αγγ., Αικ” Τρ. και Γεωργ. Αργ….” δηλαδή των αιτούντων και ήδη εκκαλούντων. Μετά την έκδοση της προαναφερόμενης οικοδομικής αδείας, οι αιτούντες (και ήδη εκκαλούντες), δυνάμει της υπ` αρ. 17844/11.3. 2002 πράξεως, συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας της Συμβ/φου Αθηνών Μ.Κ., υπήγαγαν το ανωτέρω, μελλοντικώς ανεγερθησόμενο, οικοδόμημα (ενιαίο κτίσμα) στις διατάξεις του ν. 3741/1929 “περί οριζοντίου ιδιοκτησίας”. Συνέστησαν δηλαδή, οριζόντια (και δη, αμιγώς οριζόντια) συνιδιοκτησία τους στο ανωτέρω, εκτός σχεδίου πόλεως, ενιαίο και αδιάσπαστο και μελλοντικώς ανεγερθησόμενο οικοδόμημα τους, πάνω στο εκτός ορίων οικισμού, πριν το έτος 1923, ωσαύτως δε και με πληθυσμό, κάτω των 2.000, κείμενο ακίνητο τους, την τοιαύτη αμιγώς οριζόντια συνιδιοκτησία τους, έτσι ώστε να καθίσταται έκαστος των αιτούντων (εκκαλούντων), αφενός μεν, αποκλειστικός κύριος των προσδιοριζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) το δε (και συνάμα) και συγκύριος, τόσο στο ενιαίο αυτό οικοδόμημα ήτοι, σε όλα ανεξαιρέτως τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη αυτού, μεταξύ των οποίων και ο επίσης κοινόκτητος, ως άνω, “τσιμεντένιος” διάδρομος, όσο και στο επίσης ενιαίο και αδιαίρετο, πιο πάνω ακίνητο (γήπεδο), κατά τα ωσαύτως προσδιοριζόμενα, ποσοστά εξ αδιαιρέτου, έκαστος. Προκύπτει δηλαδή, κατά την κρίση και την εκτίμηση του Δικαστηρίου τούτου (σύμφωνα με όλα τα πιο πάνω) ότι, συνέπεσαν απολύτως οι εκατέρωθεν δηλώσεις βουλήσεως, όλων των αιτούντων (ήδη εκκαλούντων) και δη κατά τρόπο σαφή, αναμφίβολο και χωρίς κανένα κενό, να συστήσουν οριζόντια συνιδιοκτησία τους και πάντως, όχι κάθετη τοιαύτη, είτε αμιγή, είτε και σύνθετη ακόμη (βλ. την ανωτέρω συστατική πράξη και βλ. συναφώς και ΕφΑΘ 2721/1996 ο.π” ΑΠ 878/1995, ΟλΑΠ 7/1992 ΝοΒ 41. 63 επ.). Σε κάθε περίπτωση και αν ακόμη ήθελε υποτεθεί ότι, υφίσταται οποιοδήποτε (και το παραμικρό έστω) κενό ή ασάφεια ή αμφιβολία, στις ανωτέρω δηλώσεις βουλήσεως, που να τις καθιστά, έστω και εν μέρει “ατελείς” και με την προσφυγή ακόμη στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ βάσει της ανωτέρω συστατικής πράξεως – επισκοπούμενης στο σύνολο των δηλώσεων βουλήσεως και στα επί μέρους σημεία τους, που περιέχονται σε αυτήν – και με τη λήψη ακόμα υπόψη και των ανωτέρω δημόσιων εγγράφων, ήτοι της προαναφερόμενης οικοδομικής άδειας και της αντίστοιχης, ως άνω, έγγραφης βεβαίωσης του Πολεοδομικού Γραφείου Μαρκόπουλου Απικής, αποδεικνύεται ότι, η βούληση, ωσαύτως δε και ο νόμιμος δικαιοπρακτικός σκοπός, των αιτούντων (εκκαλούντων), στη συγκεκριμένη αυτή περίπτωση, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, καθώς επίσης και τα διδάγματα της κοινή πείρας είναι: 1) Να κατασκευάσουν, επί τη βάσει της εγκεκριμένης, από το αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο, οικοδομικής άδειας και των επίσης εγκεκριμένων σχεδίων (διαγραμμάτων καλύψεως και τοπογραφικού, σε αυτήν), ένα ενιαίο (και αδιάσπαστο και συμπαγές οικοδόμημα (κτίσμα), και ως όγκο και ως λειτουργικότητα αυτού, πάνω σε, εκτός σχεδίου πόλεως κείμενο ακίνητο, ωστόσο όμως άρτιο και οικοδομήσιμο (σύμφωνα και με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις). 2) Να αποτελείται μεν, το εν λόγω συνολικό οικοδόμημα (κτίσμα), από δύο (2) πτέρυγες, οι οποίες όμως να συνδέονται και συνενώνονται εξαρχής (και για το μέλλον ακόμη) μεταξύ τους, αρρήκτως και αδιασπάστως, ώστε να το καθιστούν συμπαγές και ένα και μόνο ενιαίο σύνολο και όγκο και δη, με προβλεπόμενο (και επίσης πολεοδομικώς εγκριθέντα, προς τούτο) αδιαίρετο και κοινόκτητο και κοινόχρηστο όλων των αιτούντων, τοιχείο – διάδρομο, κατασκευαζόμενο, με οπλισμένο σκυρόδεμα και 3) Να έχει έκαστος των αναφερόμενων στη συστατική αυτή πράξη, αιτούντων (εκκαλούντων), αφενός μεν, κυριότητα και δη, διαιρετή τοιαύτη (και αποκλειστική) στους προσδιοριζόμενους (κατά περίπτωση) ορόφους και διαμερίσματα, του ενιαίου και συμπαγούς αυτού οικοδομήματος (βλ. ειδικότερα στην πράξη αυτήν) αφετέρου δε και συγκυριότητα συνάμα, εξ αδιαιρέτου, κατά το επίσης καθοριζόμενο ποσοστό του, (εξ αδιαιρέτου) και δη, τόσο πάνω σε όλα ανεξαιρέτως, τα επίσης προσδιοριζόμενα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και εγκαταστάσεις του ενιαίου αυτού οικοδομήματος, όσο και επί της συνολικής εκτάσεως του προαναφερόμενου ακινήτου (επίσης δηλαδή εξ αδιαρέτου) (πρβλ. και ΑΠ 551/2003 Δ/νη (2003) 1981 και ΝοΒ (2004) σελ. 22). Απεναντίας, βάσει των ανωτέρω, ουδόλως και ουδαμώς αποδεικνύεται ότι θελήθηκε, δηλώθηκε, ουδέ και αποσκοπήθηκε και συνακολούθως, ούτε και συμφωνήθηκε, μεταξύ των αιτούντων (εκκαλούντων) καθόλου, η σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας και δη, ούτε αμιγούς, ούτε και σύνθετου έστω τοιαύτης, μαζί δηλαδή και με την προαναφερόμενη σύσταση οριζόντιας συνιδιοκτησίας. Και τούτο γιατί ειδικότερα, εάν συνέβαινε κάτι τέτοιο, για την κάθε μία πτέρυγα (ήτοι Α` και Β`) του οικοδομήματος αυτού, θα έπρεπε να συμφωνηθεί (με την εν λόγω συστατική πράξη) αποκλειστική κυριότητα, ενός από τους δύο (2) συγκεκριμένους αιτούντες, των καθοριζομένων στην ίδια αυτή πράξη, ως ψιλών κυρίων, για την μία των πτερύγων αυτών, και του άλλου, για την άλλη και δη, τόσο στο υποκείμενο εκάστης πτέρυγας, έδαφος, ωσαύτως δε και συγκυριότητα αυτών, μόνον στη μία των πτερύγων αυτών και μόνον ακόμη των κοινόκτητων και κοινόχρηστων, αυτής της πτέρυγας (και μόνον) ακόμη μερών και εγκαταστάσεων, πράγμα όμως, που ουδόλως προέκυψε ότι, θέλησαν ή δήλωσαν, ούτε και συμφώνησαν (καθόλου) οι ανωτέρω, σύμφωνα δηλαδή με τα όσα, ως άνω, δέχεται, ως πλήρως αποδεικνυόμενα το Δικαστήριο τούτο. Ενόψει των ως άνω, η επακολουθήσασα άρνηση του Υποθηκοφύλακα Κρωπίας (Κορωπίου) Αττικής, να μεταγράψει την πιο πάνω συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας, των αιτούντων (και ήδη εκκαλούντων) ο οποίος μάλιστα με την 5502/6.6.2003 πράξη του “επιστροφής”, τους επέστρεψε την σχετική, προς τον ίδιο, αίτηση τους, με την επικαλεσθείσα δικαιολογία ότι, πρόκειται περί συστάσεως κάθετης και όχι οριζόντιας ιδιοκτησίας, δεν στηρίζεται στο νόμο και ειδικότερα στις προαναφερόμενες διατάξεις, σε συνδυασμό και με τα άρθρα 1192, 1194 και άρθρο 3 του β.δ. 533 της 14/21.9.1963 περί εκτελέσεως του άρθρου 10 του ν.δ. 4201/1966 “περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως των Υποθηκοφυλακείων του Κράτους και διατάξεων τινών περί Συμβολαιογράφων” και των άρθρων 66 και 67 του ΕισΝΑΚ, όπως ήδη ισχύουν και το άρθρο 791 παράγραφοι 1 και 2 ΚΠολΔ (βλ. συναφώς και ΕφΑΘ 325/2001 Δνη 42 σελ. 1397 ως 1400). Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφαση του απέρριψε την ένδικη αίτηση των αιτούντων και ήδη εκκαλούντων έσφαλε ως προς την εφαρμογή και ερμηνεία του νόμου, καθώς επίσης και ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων. Επομένως, κατά παραδοχή και ως ουσιαστικά βάσιμης της κρινομένης έφεσης πρέπει, αφού εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση και διακρατηθεί από το Δικαστήριο τούτο η υπόθεση αυτή, να γίνει δεκτή και ως κατ` ουσίαν βάσιμη η κρινόμενη αίτηση και να διαταχθεί ο, κατά τα ως άνω, αρνηθείς, την μεταγραφή Υποθηκοφύλακας, πρώτον, να μεταγράψει την πιο πάνω (με αρ. 17844/2002) πράξη, περί συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας των αιτούντων και δεύτερον – όπως επίσης νομίμως και βασίμως ζητείται – να χορηγήσει στους αιτούντες τα οικεία πιστοποιητικά περί της μεταγραφής της.

Ν.Β

separator

separator